Согласование перепланировки — это ответственно

На сегодняшний день, редкий человек, покупающий квартиру, оставляет ее в первоначальном виде. Как правило, после приобретения желаемой недвижимости, собственник сразу же приступает к проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ, зачастую не обращая внимания на соблюдение норм, а также интересов других людей, проживающих рядом с ним.

Напоминаем Вам, что согласование перепланировки является важным этапом для воплощений Вашей мечты об идеальной квартире/офисе в реальность, а также помощника и защитника Ваших интересов в будущем. Согласование перепланировки требуется, в первую очередь, для того, чтобы понять какие работы можно выполнить (снос ненесущих перегородок, расширение санузла и пр.), а какие категорически запрещены (размещение санузла на месте кухни, демонтаж подоконной части без установки дверей на балкон и пр.). Во-вторых, получив разрешение на проведение перепланировки, Вы смело можете приступать к ремонту (в отведенное для этого время), не боясь гнева соседей и управляющей компании о проведении шумных работ, а также можно быть уверенным, что в процессе ремонта ничего не обрушится (если строители будут строго руководствоваться проектом перепланировки). И в-третьих, по окончании ремонтных работ Вы получаете план БТИ с внесенными изменениями, кадастровый паспорт с учтенной перепланировкой и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), содержащую сведения о внесение изменений, что в случае продажи, аренды, либо иной сделки с недвижимостью является гарантом того, что у Вас не возникнет никаких проблем, которые бы могли случиться в случае незаконной перепланировки.

Рассмотрим на примерах, какие проблемы могут возникнуть, если перепланировка не узаконена:

1. Ипотека. Собственник квартиры, в которой произведена неузаконенная перепланировка, решает ее продать. Допустим, что покупатель не разбирается в тонкостях перепланировки и ему все понравилось. Все мы знаем, что сейчас редкий человек располагает всей необходимой суммой для покупки квартиры и поэтому большинство людей обращаются в банк за предоставлением недостающей суммы в кредит (ипотека). Банк же в свою очередь проверяет ликвидность объекта, на который берется займ. На квартиру, офис, либо другой объект недвижимости выезжает специалист банка и оценивает планировку квартиры на соответствие документам БТИ. При выявлении отклонений, а к таким относится даже передвинутая плита, в 99% случаев банк отказывает в предоставлении денежных средств. Сделка сорвалась.
2. Судебные разбирательства. Человек производящий у себя ремонт доставляет неудобство соседям не только в виде проведения шумных работ. Из-за неправильно/некачественно выполненных работ могут начаться проблемы серьезнее – трещины в стенах, отслоение штукатурки у соседей и пр. Соответственно, люди, по-страдавшие от таких ремонтных работ обращаются с жалобой в управляющую компанию. Управляющая компания, в свою очередь, проверяет наличие разрешительной документации и, не увидев таковой, обращается с иском в суд. На практике еще не было такого дела, которое бы выиграл человек, не имеющий никакой разрешительной документации на проведение работ. Как итог, приведение недвижимости в первоначальный вид, возмещение морального и материального ущерба лицам, пострадавшим тем или иным образом от про-ведения ремонтных работ.
3. Штраф физическим лицам. Как мы разбирали выше, управляющая компания по требованию жильцов обращается с иском в суд. Есть еще один вариант развития событий – сами жильцы, недовольные проведением ремонтных работ, либо управляющая компания обращаются с жалобой в Мосжилинспекцию. Представитель инспекции назначает проверку спорного объекта и при выявлении работ, на которые не получено разрешение выписывается штраф от 2500 руб.(физическим лицам), а также предписывается согласовать такую перепланировку, либо привести квартиру в первоначальный вид. На это отводится не более 4 месяцев. В случае не выполнения предписания в установленный срок, дело передается в суд.
4. Штраф юридическим лицам. Также дело обстоит и с собственниками нежилых помещений. В случае обнаружения у них незаконной перепланировки выписывается штраф юридическому лицу в размере 300-350 тыс.руб, и опять же – согласовать или вернуть в прежнее состояние. Не сделал- судебные разбирательства.
5. Купля-продажа. В большинстве случаев (по нашим данным не менее 70% сделок) потенциальные покупатели отказываются от покупки квартиры, в которой произведена незаконная перепланировка.
6. Сдача в аренду. Если у Вас есть недвижимость, в которой выполнены работы по перепланировке, не согласованные в установленном порядке, и вы планируете ее сдать в аренду, наш совет – не поленитесь и приведите документы в порядок. Сделки по сдаче в аренду, также как и купля-продажа, срываются, когда будущий арендатор видит несоответствие документов фактическому положению дел. Ведь в случае аренды такой недвижимости все штрафы и риски могут стать проблемой арендатора.
7. Перепланировка выполнена не по нормам. Допустим, что Вы нас не послушали и все же выполнили работы, не получив на это разрешительной документации. И вот наступил момент расплаты – соседи с исполни-тельным листом из суда под дверью, либо сделка по продаже/аренде сорвалась и Вы решили – надо согласовать. Обратились к профессионалам и оказалось, что большая часть работ выполнена не по нормам, хотя строители уверяли, что «все можно». И в данном случае выход один – переделывать, приводить помещение в соответствие с нормами! А это дополнительные затраты сил, денег, времени.
8. Разработка проектно-технической документации о возможности проведения работ по перепланировке. Согласование ее со службами города и получение разрешения на перепланировку. Далее выполняется ремонт в отведенные сроки и время.
9. Приемка работ. По окончании ремонтно-строительных работ приглашается комиссия для фиксации соответствия выполненных работ проекту.
10. Если приемка квартиры состоялась и Вам выдали Акт о завершенном переустройстве, то следующим этапом будет внесение изменений в документы БТИ. Для этого на квартиру приглашается сотрудник БТИ, который фиксирует реальные размеры и площади помещений, а также проверяет планировку на соответствие проекту. В случае отсутствия замечаний в указанный срок Вы получаете на руки долгожданный поэтажный план с новой планировкой.Хочется заметить, что одним из главных заблуждений, при согласовании перепланировки, является согласование не всех необходимых этапов. Например, получили разрешение и на этом все. А через 2 года пришла проверка и началось все сначала – штрафы, проектная документация, получение разрешения…. Поэтому, если Вы начали процесс, то, пожалуйста, доведите его до логического завершения.
11. И вот у нас на руках пакет документов, состоящий из разрешения на перепланировку, акта о завершенном переустройстве и БТИ. Остался последний этап – это получение нового кадастрового паспорта с учтенной перепланировкой и внесение изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

И еще одно предупреждение – не забывайте, что некоторые, получаемые Вами документы имеют «срок годности», и если Вы решили отложить прохождение нового этапа на неопределенное время, то сначала убедитесь, что по истечении этого промежутка времени Вы сможете продолжить оформление документов, а не вернетесь к самому началу.